Gebäudeenergiegesetz (GEG): Was bringt die nächste Novelle mit sich?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist 2020 in Kraft getreten: Mit dem GEG wurden die Regelungen zum Energieeinsparrecht für Gebäude vereinheitlicht

Nach sechsjähriger Diskussion und mehrfacher Verschiebung wurde das GEG Ende 2020 endlich beschlossen und 2022 erstmals überarbeitet. Weitere GEG Änderungen und Überarbeitungen sind angekündigt und befinden sich bereits in der Diskussion. Ziel des GEG war zum einen, drei ältere Normen, nämlich die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einem vereinheitlichten und vereinfachten Regelwerk zusammenzuführen. Zum Zweiten war das inhaltliche Ziel der Gesetzgebung, den Primärenergiebedarf von Gebäuden möglichst gering zu halten. Das GEG enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden. Es ist ein wichtiger Baustein auf dem Weg zu dem von der Bundesregierung definierten Ziel: „klimaneutraler Gebäudebestand 2045“.

Mit dem GEG wurde auch die formale Rechtsgrundlage für die Heizkostenverordnung (HeizkostenV / HKVO) neu geschaffen (§ 6 Abs. 1 GEG). Infolgedessen wurde wenig später auch eine Novellierung der HKVO umgesetzt, bei der die im Dezember 2018 ebenfalls novellierte EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in nationales Recht umgesetzt wurde. Dies musste nach EU-Vorgabe bis zum 25. Oktober 2020 geschehen; im Ergebnis trat die überarbeitete HKVO dann am 01. Dezember 2021 in Kraft. Schon jetzt wird eine GEG-Novelle mit möglichen Änderungen für Mitte 2023 diskutiert.

GEG und Datensicherheit

Auch an die eingebaute Technik setzt das GEG hohe Ansprüche (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 5 GEG): Diese muss den Richtlinien des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) an Datenschutz, Datensicherheit und Interoperabilität entsprechen. Wird in der Immobilie im Zuge des Smart Meter Rollouts ein Smart Meter Gateway (SMGW) verbaut, sind diese Ansprüche bereits mit der BSI-Zertifizierung des Gateways erfüllt. Dabei ist das SMGW viel mehr als eine digitale Messinfrastruktur: Es ist ein Baustein der Antwort auf die Frage nach Klimaschutz in Verbindung mit bezahlbarem Wohnraum und Grundlage für die Anforderungen des Wohnens der Zukunft. So ermöglicht das SMGW beispielsweise Anwendungen, die mithilfe von Machine-to-Machine-Kommunikation die Energieeffizienz steigern und Betriebskosten reduzieren. Darüber hinaus lassen sich über ein SMGW, die Bereiche Smart Metering und Submetering sinnvoll miteinander verknüpfen, sodass Doppelstrukturen und Kosten vermieden werden.

GEG: mehr Flexibilität und Effizienz

Im GEG werden zudem einheitliche energetische Anforderungen an die Anlagetechnik und den baulichen Wärmeschutz von Neubauten und Bestandsgebäuden festgelegt. Das GEG legt fest, welche Energieträger den verbleibenden Energiebedarf zur Wärme- und Kälteversorgung abdecken dürfen. Höhere energetische Anforderungen an Bestands- und Neubauten enthielt das GEG 2020 nicht – für die Zukunft wurden aber seinerzeit bereits Verschärfungen angekündigt. Die Primärenergieanforderungen beim Neubau wurden dann 2022 mit Wirkung zum 01. Januar 2023 auf das EH-55-Niveau verschärft, sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude.
Schon 2020 war auf Betreiben der Wohnungswirtschaft die „Innovationsklausel" neu in das Gesetz aufgenommene. Die Immobilienverbände GdW und ZIA bewerteten diese Klausel des GEG positiv. So muss nicht jedes einzelne Gebäude in einem Quartier den Energieanforderungen entsprechen, sondern ein Wohnquartier insgesamt. So können besonders energieeffiziente Liegenschaften weniger effiziente Gebäude ausgleichen: Für Wohnungsunternehmen bedeutet das mehr Flexibilität.

GEG-Novelle: Ausblick auf mögliche Änderungen

Derzeit wird in der Bundesregierung sowie weiteren Fachkreisen über eine sog. „große“ GEG-Novelle diskutiert, die bereits im Rahmen der Novelle 2022 für 2023 angekündigt wurde. Anfang März 2023 wurde ein inoffizieller Referentenentwurf der zuständigen Ministerien für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) und für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) geleakt, der zahlreiche Neuerungen enthält, die kontrovers diskutiert werden. Nach dem derzeitigen Zeitplan der Ministerien sollen die Änderungen des GEG sehr schnell, spätestens ab Mitte 2023, in Kraft treten.
Einer der am heftigsten diskutierten Änderungsvorschläge der GEG-Novelle ist der Plan, dass bereits ab dem 01. Januar 2024 jede Heizung, sofern sie ausgetauscht werden muss oder sich im Neubau befindet, mit einem Anteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent betrieben werden soll. Ursprünglich war dafür 2025 vorgesehen, aber aufgrund des Kriegs in der Ukraine wurde der zeitliche Horizont des Vorhabens vorgezogen. Derzeit ist das Bild ein ganz anderes: bei den aktuell neu eingebauten Heizungen liegen Gasheizungen mit ca. 70 Prozent ganz vorne, insgesamt heizen fast die Hälfte aller Haushalte in Deutschland mit Gas. Um das klimapolitische Ziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 zu erreichen, muss sich hier etwas ändern. Nach Aussage der Bundesregierung in der Begründung des Gesetzentwurfs sei die Beschleunigung der Wärmewende nicht nur klimapolitisch, sondern auch in Anbetracht der aktuellen Krise geopolitisch und ökonomisch geboten.

Ein weiterer Punkt im Gesetzentwurf der GEG-Novelle ist, dass ab 2045 überhaupt keine mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizkessel mehr erlaubt sein sollen. Bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen sollen vor 1996 eingebaute Gas- oder Ölheizkessel maximal bis zum Jahr 2026 betrieben werden dürfen. Ein Betriebsverbot für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern soll erst ab 2030 kommen, sogar für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Bei Heizungsanlagen, die zwischen 1996 bis 2024 eingebaut wurden bzw. werden, soll sich die zulässige Betriebsdauer jährlich in einem gleichbleibenden 4-Monats-Intervall von 30 auf 20 Jahre verringern. Gehen vorhandene Heizungen im Bestand kaputt, würde nach dem Gesetzentwurf gerade einmal eine Übergangszeit von drei Jahren gelten, bis die entsprechenden Vorgaben erfüllt werden müssen.
Als Alternativen werden seitens der Bundesregierung der Ausbau von Fernwärmenetzen und die Nutzung von Wärmepumpen vorgeschlagen, ergänzt durch geothermische Systeme und Solarthermie. Auch soll es verschiedene Möglichkeiten geben, die 65-Prozent-EE-Pflicht umzusetzen. Es gilt als sehr wahrscheinlich, dass die Umsetzung dieser Vorhaben nur mit umfassender Förderung möglich sein wird. Auch ist bereits jetzt klar, dass so umfangreiche Änderungen des GEG noch einiger inhaltlicher, aber auch redaktioneller Überarbeitungen bedürfen, um zu realistisch umsetzbaren Lösungen zu kommen.

In der möglichen GEG-Novelle sind auch Etagenheizungen betroffen, allerdings laut Gesetzentwurf mit eigenen Übergangsfristen. Hinsichtlich des Umgangs mit Etagenheizungen in Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es ebenfalls klare Ansätze zu Aufgaben und Pflichten der Verwalter in diesen Fällen. Z.B. müssen nach dem Textentwurf der Bundesregierung Verwalter bis zum 31. März 2024 eine detailreiche Datenerhebung unter den Wohnungseigentümern zu ihren Etagenheizungen vornehmen. Der Mehraufwand der Verwalter ergibt dem Grunde nach auch einen zusätzlichen Anspruch auf eine angemessene Vergütung, es sei denn, im Verwaltervertrag gibt es hierzu bereits eine vorhandene vertragliche Regelung.

Welche Inhalte am Ende neu ins GEG hineinkommen bzw. welche Änderungen eingefügt werden, wird noch Gegenstand zahlreicher Gespräche auf Regierungsebene und mit Vertretern aller betroffenen Stakeholder sein. Nicht zu vergessen ist, dass am Ende der Bundestag die GEG-Novelle diskutieren und beschließen muss. Offen ist noch, ob auch die Anforderungssystematik des GEG umgestellt wird oder ergänzende Angaben ermöglicht bzw. verpflichtend gemacht werden. Es gibt hierzu im Auftrag des BMWK entwickelte gutachterliche Vorschläge, u.a. die Umstellung der Umweltanforderung vom Primärenergiebedarf Qp auf Treibhausgas-Emissionen (THG) beim Betrieb des Gebäudes, da dies mit dem Ziel klimaneutraler Gebäude deutlich besser kompatibel sei.