Modernisierung von Wohnungen: Vermieter-Mieter-Dilemma

Wenn der Ertrag für einen Investor ausbleibt, weil er vom Nutznießer seiner Investition für den neu geschaffenen Vorteil keine Rückzahlung erhält, spricht man vom Investor-Nutzer-Dilemma. Die gesetzlichen Regeln zur energetischen Modernisierung von Wohnungen, mit denen die Klimaziele der Bundesregierung bis 2050 erreicht werden sollen, werfen dieses Problem immer wieder auf. Deswegen wird in diesem Kontext auch der Begriff Vermieter-Mieter-Dilemma verwendet.

Das Dilemma entsteht, wenn die Marktmechanismen ganz oder teilweise außer Kraft gesetzt sind, die dem Investor eine angemessene Kapitalrendite sichern. Auf dem Wohnungsmarkt ist das häufig der Fall, wenn staatliche Regeln für Vermieter- und Mieterrechte oder zum Klimaschutz greifen. Gesetzliche Vorgaben können dazu führen, dass die real erzielbare Miete die Investition des Vermieters nicht binnen zehn Jahren amortisiert.

In der aktuellen Diskussion um eine für alle tragbare Verteilung der Kosten der energetischen Modernisierung von Wohngebäuden spielt das Vermieter-Mieter-Dilemma eine zentrale Rolle. Damit die Klimaziele der Bundesregierung bis 2050 erreicht werden, muss der Gebäudesektor einen wesentlichen Beitrag zur CO₂-Vermeidung leisten. Im öffentlichen Fokus stehen hier Maßnahmen, die meist hohe Investitionen erfordern. Zum Beispiel, um Dach und Wände der Wohnung zu dämmen oder um die Energietechnik zu modernisieren – etwa durch den Einbau einer emissionsarmen Heizanlage.

Die dafür nötigen Investitionen sind Sache des Gebäudeeigentümers. Er darf Kosten für Baumaßnahmen, die helfen, den Energieverbrauch zu senken, anteilig auf die Mieter umlegen: Pro Jahr können aktuell bis zu elf Prozent der Investitionssumme für die energetische Modernisierung auf die Kaltmiete umgelegt und die Nutzer der Wohnung so am Aufwand beteiligt werden. In der Dilemma-Situation reicht diese Rückführung aber nicht aus, um die Investition betriebswirtschaftlich zu rechtfertigen.

Wohnungen modernisieren – Auswirkungen des Vermieter-Mieter-Dilemmas in der Branche

Die gesetzlichen Regelungen zur energetischen Modernisierung und der Umlagefähigkeit bei vermietetem Wohnungen ist auf allen Seiten umstritten. Denn der Vermieter darf den Zuschlag laut Gesetz nur solange von Mietern verlangen, bis die Miete zur Anpassung an die allgemeine Preissteigerung erhöht wird. Dabei darf die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Dieser Zeitraum reicht jedoch regelmäßig nicht aus, damit sich die Investition amortisiert. Vor allem in den gefragten Lagen der Metropolen, sind die Mieten am Wohnungsmarkt bereits so hoch, dass ein Aufschlag für die energetische Wohnungs-Modernisierung innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens nicht möglich ist. An weniger beliebten Standorten mit hohen Leerständen ist dagegen ein regelgerechter Aufschlag auf die Miete am Markt oftmals kaum durchsetzbar.

Mietervereine kritisieren hingegen, dass hohe Aufschläge Mieter aus ihren Wohnungen verdrängen, während der energetische Nutzen der Sanierung und Modernisierung vielfach fraglich sei. So bemängelt der Berliner Mieterverein unter Berufung auf eine Untersuchung von 200 Moderniesierungsprojekten,dass die Einsparungen beim Energieverbrauch die höhere Belastung der Mieter überwiegend nicht ausgleichen. Der Deutsche Mieterbund fordert daher, die bundesgesetzliche Regelung des jährlichen Aufschlags von 11 Prozent der Modernisierungskosten abzuschaffen oder zumindest deutlich abzusenken.

Verhältnis der Kosten: Energieersparnisse & Wohnungs-Modernisierung

Der Beitrag im Gebäudesektors zu den "Klimazielen 2050" der Bundesregierung ist mit 40 Prozent gewaltig – die notwendigen energetischen Sanierungen des Wohngebäudebestandes in Deutschland führt zu intensiven Diskussionen um eine faire Lastenverteilung zwischen Vermietern und Mietern.

Vermieter und Mieter haben ein Investor-Nutzer-Dilemma. Die Investitionskosten der Vermieter für die energetische Sanierung können selten über die elfprozentige Umlage auf die Mieten bezahlt werden. Andererseits warnen Mietervereine, dass die tatsächlichen Energieersparnisse die Kosten der Wohnungs-Modernisierung nicht ausgleichen und zu einem breiten Akzeptanzverlust der Energiewende bzw. der Klimaziele führen können.