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Themenbeitrag
Neue digitale Heimat

Neue digitale Heimat

Rüsselsheim bietet derzeit gleich zwei Innovationen für die Wohnungswirtschaft: aus einem ehemaligen Bürogebäude entsteht ein attraktives Wohnhaus. Dabei geht der Immobilienentwickler DIWO gemeinsam mit der noventic group neue Wege bei der Digitalisierung von Wohnraum. Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von dieser Entwicklung – und die Mietinteressenten stehen Schlange.

Es ist bislang keine Wohngegend hier, zumindest keine typische. Autohäuser und kleinere IT-Firmen residieren hier, und eines der ersten Gebäude in dieser Straße ist die Polizeistation von Rüsselsheim – ein aus den 1960er oder 70er-Jahren stammendes, schlichtes Gebäude. Im Novembernebel sieht die Gegend hier im Süden Rüsselsheims noch etwas trister aus als ohnehin schon. Schwer vorstellbar, dass hier modernes, urbanes Leben wächst. Aber es passiert trotzdem. Den Beginn macht ein Wohnhaus, das eigentlich gar keines ist – beziehungsweise keines war. In der Rüsselsheimer Eisenstraße saß einmal die Europa-Zentrale des amerikanischen Computer- und Druckerherstellers Hewlett-Packard. Seit Beginn des Jahres 2018 hat sich dieses Haus neu erfunden. 129 Wohnungen entstehen hier, vom Ein-Zimmer-Appartement bis zur Familienwohnung mit vier Zimmern.

Die Gruppe der Wohninteressenten ist weit gestreut: neben Singles und Studenten zählen junge Familien ebenso dazu wie ältere Menschen. Was sie eint, sind drei Dinge: eine Offenheit gegenüber technischen Innovationen und den daraus erwachsenden Angeboten, der Wunsch, beim Energieverbrauch möglichst kostengünstig zu agieren und das Bewusstsein, sich im Wohnalltag klimaschützend zu verhalten.

Das Rüsselsheimer Bauprojekt ist gleich in zweifacher Hinsicht innovativ

Das Projekt zeichnet zum einen der Umbau und die Neunutzung eines Bürogebäudes aus – für den Immobilienentwickler DIWO „das erste Projekt dieser Art“, wie Geschäftsführer Bernd Dillmann sagt. Darüber hinaus setzt DIWO Living, wie dieses Objekt getauft wurde, neue Maßstäbe bei der Digitalisierung von vermieteten Wohnungen. Profitieren werden davon sowohl die Mieter als auch der Vermieter. Jetzige und künftige Bewohner können mit ihrem Vermieter direkt per App kommunizieren. Mit der noventic group hat Dillmann, Geschäftsführer von DIWO Living, wie er sagt, „ein gutes Partnerunternehmen gefunden“. Das brauchte er auch, denn seine Ideen von digitalisiertem Wohnraum sind weitgehend. Am Herzen liegen ihm dabei „die Messeinrichtungen und die damit verknüpfte Kommunikationsinfrastruktur, die wir hier verbaut haben“. Deshalb hat er den Komplex mit seinen knapp 130 Wohnungen von der noventic group komplett digitalisieren lassen und so mit dem Internet der Dinge verknüpft.

Was bringt die Digitalisierung?

Die Mieter können ihr Verbrauchsverhalten – die Nutzung von Heizung, Warmwasser und Strom – prompt ablesen. In den Gesprächen mit Mietinteressenten kam diese Möglichkeit gut an, berichtet Bernd Dillmann. „Der Mieter bekommt quasi ein neues Lebensgefühl – da wird nicht mehr nur eine schnöde Nebenkostenabrechnung geschickt am Ende eines Jahres“, sagt er, „stattdessen kann er immer sehen, wo ist mein Verbrauch und wo kann ich eingreifen.“ Die Mieter können sich mit Hilfe dieses Features „persönlich Benchmarks setzen, die dazu führen, den eigenen Energieverbrauch deutlich zu reduzieren.“ Eine App auf dem Smartphone zeigt an, wie hoch der eigene Verbrauch ist und wie der – im Durchschnitt – bei vergleichbaren Wohnungen im Quartier aussieht. Sticht der Balken mit dem eigenen Verbrauch über das Mittel hinaus, überlegt sicher so mancher Mieter, wie er mehr sparen kann, ohne frieren zu müssen.

Smart Meter Gateway im Einsatz
Technischer Projektleiter David Robertson von noventic und Roland Klaiber, Projektmanager von PPC

IP Netzwerk in Gebäuden – mit Breitbandpowerline

Die technische Basis dafür liegt in der Kombination von moderner Sensorik, einem von der Breitband-Powerline-Technologie garantierten, sicher verfügbaren Datenfluss über das Allgemeinstromnetz und dem sogenannten Smart Meter Gateway. Europas größter unabhängiger Gerätehersteller QUNDIS und die Power Plus Communications AG (PPC), liefern hierfür die Technologie. Die Powerline-Technologie „ist über das ganze Gebäude verteilt auf der Allgemeinstromleitung und bildet so ein vollständiges IP-Netzwerk“, sagt der technische Projektleiter David Robertson. „Wir nutzen diese Infrastruktur derzeit in erster Linie für das Submetering.“
Auf Basis dieser Infrastruktur können noch weitere, nützliche Anwendungen ermöglicht werden. „Für die Gebäudeverwaltung ergibt sich beispielsweise die Möglichkeit, Temperatur und Luftfeuchte zu messen, um Schimmelvorsorge zu betreiben und für ein gesundes Klima in den Räumen zu sorgen – und die Bausubstanz zu schützen“, sagt Robertson. Ein Plus für Vermieter und Mieter. Überhaupt biete der digitalisierte, direkte Informationsaustausch einen Mehrwert für alle. Abrechnungsprozesse werden schneller und einfacher möglich – vor allem beim Mieterwechsel.

Und es ist natürlich eine Zukunftsinvestition

Wenn in den kommenden Jahren viele Immobilienbesitzer in hektische Betriebsamkeit verfallen, um der ab 2020 gesetzlich geforderten, unterjährigen Informationspflicht zum Verbrauch nachzukommen, können sich Nutzer und Vermieter von DIWO Living zurücklehnen. „Das können wir schon heute anbieten“, sagt Robertson, und nicht nur das: „Wir bewegen uns schon jetzt weit über den gesetzlichen Anforderungen, die verlangt werden.“

DIWO-Chef Dillmann ist noch etwas Anderes wichtig: die soziale Mischung und der Mix an Mietern aus verschiedenen Generationen – „das sorgt für eine stabile Mieterschaft“, weiß der Immobilienentwickler. Auch die ältere Generation, üblicherweise oft auf Abstand zur Digitalisierung des Alltags, kann künftig von dem System profitieren, das die noventic group in Rüsselsheim installiert hat. David Robertson erklärt es so: „Falls etwa eine ältere, allein wohnende Mieterin überraschend von ihrem normalen Lebensrhythmus abweicht – etwa, indem sie noch am späten Vormittag kein Wasser verbraucht hat, was vom System gemessen werden kann – dann kann jemand informiert werden, der dann nach ihr sieht.“ Ambient Assisted Living (AAL) heißt das Modell, und es „steht für Konzepte, Produkte und Dienstleistungen, die neue Technologien in den Alltag einführen um die Lebensqualität für Menschen in allen Lebensphasen, vor allem im Alter, zu erhöhen“, erklärt das Bundesministerium für Bildung und Forschung. Allerdings beklagt das Ministerium, es gebe „kaum erfolgreiche Beispiele für den Einsatz neuer Technologien zur Steigerung der Lebensqualität älterer Menschen“. In Rüsselsheim schon.

Eisenstraße 58, Rüsselsheim
Eisenstraße 58, Rüsselsheim

Ein Zwischenfazit des Bestandshalters

Wie es aussieht, geht das Konzept auf: Stand Mitte November waren schon 115 der 129 Wohnungen vermietet. „Wir hatten für jede Wohneinheit zwei bis drei Bewerber, unter denen wir uns entscheiden konnten“, sagt Dillmann. Kein Wunder, denn zum einen ist Wohnraum im Großraum Frankfurt/Main knapp, und zum anderen konnte Dillmann mit den Vorzügen dieser Anlage – von denen viele mit Digitalisierung zu tun haben – punkten. Und auch der Mietpreis erscheint mit durchschnittlich zehn Euro pro Quadratmeter nicht zu hoch für diese Region. Auch wichtig für viele Nutzer: Das Rüsselsheimer Dreieck, ein wichtiger Autobahnknotenpunkt im Rhein-Main-Gebiet, liegt in unmittelbarer Nähe. Deshalb sind es von diesem neuen Wohnhaus nur wenige Minuten bis zum Frankfurter Flughafen. Damit liegen die Standortvorteile des DIWO Living genannten Projektes für einige der neuen Bewohner schon einmal auf der Hand – sie sind Piloten.

Und DIWO-Chef Dillmann macht, angeregt „durch die guten Erfahrungen“, demnächst weiter. Unmittelbar neben DIWO Living und derzeit nur durch einen Parkplatz getrennt, warten schon die nächsten Bürogebäude mit insgesamt 25.000 Quadratmetern auf ihre Umwandlung zum Wohnhaus – natürlich wieder komplett digitalisiert.

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