EED-Richtlinie: Herausforderung und Wegweiser

Die Klimaziele der Bundesregierung stellen die Immobilienwirtschaft vor große Herausforderungen: Vor allem im Bestand stehen Eigentümer und Verwalter vor der gewaltigen Aufgabe, den wachsenden Ansprüchen an die Digitalisierung der Energiewende und dem Klimaschutz gerecht zu werden. Die regulatorischen Grundlagen hierfür sind häufig im Europarecht und den daraus abgeleiteten nationalen Rechtsnormen festgeschrieben – um sie zu erfüllen, ohne Wirtschaftlichkeit und bezahlbaren Wohnraum aus dem Blick zu verlieren, können geringinvestive Maßnahmen einen Hebel bieten. Die Digitalisierung der Gebäudeinfrastruktur bildet die Grundlage für eine optimale Steuerung von Energieanlagen und eine maximale Verbrauchstransparenz für den Nutzer. So lassen sich auch für den Bestandshalter wertvolle Effizienzen heben.

Die Grundlage: EED-Richtlinie – für mehr Energieeinsparungen im Immobiliensektor

Eine der rechtlichen Grundlagen, auf die die Immobilienwirtschaft ihr Augenmerk legen muss, ist die Energieeffizienzrichtlinie der Europäischen Union (Energy Efficiency Directive – EED). Mit der EED-Richtlinie regelt die EU ihr erklärtes politisches Ziel der Energieeinsparungen. Vor dem Hintergrund der menschgemachten Erderwärmung haben die EU-Mitgliedsstaaten sich bereits 2007 darauf verständigt, den Primärenergieverbrauch über alle Sektoren hinweg bis 2020 um 20 Prozent zu reduzieren. Am 4. Dezember 2012 ist die EED-Richtlinie schließlich in Kraft getreten. Sie sieht Aktivitäten zur Stärkung der Energieeffizienz vor, die von den Mitgliedsstaaten umgesetzt werden sollen: Aus Sicht der Immobilienwirtschaft zählen zu den Kernpunkten der EED 2012 beispielsweise die Festlegung nationaler Energieeffizienzziele für 2020, eine Sanierungsrate für Gebäude der Zentralregierungen der europäischen Mitgliedsstaaten von 3 Prozent pro Jahr oder verpflichtende Energieeinsparungen der Mitgliedsstaaten in den Jahren 2014 bis 2020 von jährlich durchschnittlich 1,5 Prozent.

EED Novellierung – flächendeckende Ausstattung von Gebäuden mit fernauslesbaren Verbrauchszählern & unterjährige Verbrauchsinformation

Um auf die Erreichung der Klimaschutzziele 2030 hinarbeiten zu können, hat der Rat der Europäischen Union am 04. Dezember 2018 Änderungen an der EED-Richtlinie von 2012 vorgenommen. Somit wurde den politischen Energieeffizienzzielen für 2030 eine Rechtsgrundlage gegeben. Die EED-Novellierung besagt (u.a. in Art. 9 ff. EED), dass ab November 2020 Neubauten und modernisierte Gebäude ausschließlich mit fernauslesbaren Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet werden müssen. Eine entsprechende Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude besteht bis Januar 2027 – allerdings nur, wenn dies kosteneffizient abbildbar ist

Ab Januar 2022 stehen Bestandshalter und Immobilienverwalter zudem vor der Herausforderung, Bewohnern – über die jährliche Abrechnung hinaus – monatlich Informationen über ihre Verbräuche zur Verfügung zu stellen – wenn die Liegenschaft mit fernlesbaren Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet ist. Die Verbrauchsinformation kann postalisch oder digital geschehen – zum Beispiel über ein Onlineportal oder eine App. Die Einführung fernauslesbarer Verbrauchserfassungsgeräte birgt – neben allen Hürden – auch entscheidende Vorteile für den Bestandshalter: Wohnungswirtschaftliche Prozesse vereinfachen sich, bei Mieterwechseln lassen sich punktgenaue abschließende Energieabrechnungen erstellen, über die App lassen sich Kooperationsmodelle realisieren und es eröffnet sich ein direkter Kommunikationskanal zwischen Vermieter und Mieter.

Große Herausforderung: Smart Meter Rollout

Eine weitere Herausforderung, die auf die EU-Mitgliedsstaaten zukommt, ist der 2009 in der dritten Binnenmarktrichtlinie* der EU vorgeschriebene Smart Meter Rollout. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das eine große Aufgabe: Bis 2020 müssen 80 Prozent aller Verbraucher mit intelligenten Messsystemen ausgestattet werden. Diese sollen dabei helfen, eine sichere und standardisierte Kommunikation in den Energienetzen zu erreichen und die Digitalisierung der Energiewende zu unterstützen. Für den Nutzer soll so eine höhere Transparenz über den eigenen Stromverbrauch geschaffen werden und Einsparpotenziale aufgezeigt werden. Verbrauchsintensive Geräte können so identifiziert werden und die eigene Abrechnung leichter überprüft werden.

Die Bundesregierung hat bei der Umsetzung der Richtlinien allerdings von einer Alternativregelung Gebrauch gemacht, nach der man den „80-Prozent-Ansatz“ einer Kosten-Nutzen-Analyse unterziehen und im Zuge dessen eine nationale Rolloutstrategie entwickeln kann. Die Begründung hierfür war der Verbraucherschutz: Es sollte keinen Rollout „um jeden Preis“ geben. Bewohner, Erzeuger, Messstellen- und Netzbetreiber dürften nicht mit unverhältnismäßigen Kosten belastet werden; Der Einbau soll für alle Beteiligten betriebswirtschaftlich verhältnismäßig sein.

Nationale Umsetzung in Deutschland: Das Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende mit dem Herzstück Messstellenbetriebsgesetz

Nachdem 2011 der Smart Meter Rollout zunächst im Energiewirtschaftsgesetz (§ 21 c EnWG) geregelte wurde, erfolgte die nationale Umsetzung der Richtlinien schließlich mittels des „Gesetzes zur Digitalisierung der Energiewende“. Hier wurde die „zukunftsweisende Regelungsmaterie“ in einem Stammgesetz, dem „Gesetz über den Messstellenbetrieb und die Datenkommunikation in intelligenten Energienetzen“ (Messstellenbetriebsgesetz – MsbG), zusammengefasst.

Fazit: EED-Richtlinie & Digitalisierung der Energiewende

Der Gesetzgeber hat intelligenten Messsystemen sowohl auf europäischer als auch auf nationaler Ebene eine hohe Bedeutung für die erfolgreiche Umsetzung der Klima- und Energieeffizienzzielen im Gebäudesektor beigemessen. Als geringinvestive Maßnahmen sind diese im Vergleich zur energetischen Modernisierung von Gebäudehülle oder -technik häufig bei gleicher Energieeinsprung wirtschaftlicher. Denn das punktgenaue Messen von Energieverbräuchen, das optimale Aussteuern von Energieanlagen – sowie die Befähigung der Bewohner, durch eine transparente Verbrauchsdarstellung das eigene Verbrauchsverhalten zu hinterfragen – helfen beim Energiesparen. Laut dem Positionspapier „Immobilienwirtschaft & Energie“ des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) können 20 Prozent Energieeinsparungen in Wohngebäuden, 25 Prozent bei Nichtwohngebäuden realisiert werden. Zudem bilden intelligenten Messsystemen die Grundlage für die Aussteuerung der Verteilnetze – also für die Digitalisierung der Energiewende.

Viele Indikatoren weisen heute darauf hin, dass die Bedeutung der Verbrauchsdatenerfassungen weiter an Relevanz gewinnen wird: Die Brüsseler Generaldirektion Finanzen der Europäischen Kommission hebt beispielsweise die Rolle und Bedeutung der Verbrauchsdatenerfassungen für sogenannter „Green Bonds“ explizit hervor. Die Bedeutung intelligenter Messsysteme und ihr Beitrag zur Wertschöpfung wird also zukünftig entsprechend eher steigen als stagnieren.

*Dritte Binnenmarktrichtlinie Strom und Gas der Europäischen Union (Richtlinien 2009/72/EG und 2009/73/EG)