dena-Gebäudereport 2026: Welche Entwicklungen jetzt für die Wohnungswirtschaft relevant sind

Der Gebäudesektor bleibt unter Transformationsdruck. Der aktuelle dena-Gebäudereport 2026 zeigt: Die Emissionen lagen 2024 bei 100,5 Millionen Tonnen CO₂ – ein Rückgang von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr und rund 43 Prozent unter dem Niveau von 1990, aber weiterhin oberhalb des Zielpfads. Bis 2030 müssten die Emissionen auf 65 Millionen Tonnen sinken. Ein Ziel, das die dena als erreichbar einstuft – sofern Maßnahmen konsequent und verlässlich umgesetzt werden.

Für Wohnungsunternehmen, Bestandshalter und Energiedienstleister bestätigt der Report die zentrale Einschätzung: Der größte Hebel liegt nach wie vor im Bestand. Mehr als fünf Millionen Heizungen in Deutschland sind älter als 30 Jahre, der Wärmepumpenanteil im Bestand lag 2024 bei lediglich 4,3 Prozent – und die Sanierungsquote ist 2025 auf einen historischen Tiefstand von 0,67 Prozent gefallen. Der folgende Beitrag ordnet ein, was diese Zahlen für die Praxis bedeuten.

Wie sich der Gebäudebestand in Deutschland entwickelt

Der Hebel für Klimaschutz und Effizienzsteigerung liegt klar im Bestand – schlicht, weil dort die größere Masse an Gebäuden und damit auch das größere Einsparpotenzial liegt. Denn ein großer Teil der deutschen Wohngebäude stammt aus älteren Baualtersklassen mit entsprechend niedrigeren energetischen Standards: Laut Gebäudereport liegt der Anteil von Gebäuden, die seit 2010 errichtet wurden, bei nur rund 9 Prozent. Der weit überwiegende Teil des Bestands wurde also unter deutlich schwächeren energetischen Vorgaben gebaut – mit entsprechend höherem Wärmebedarf und Energieverbrauch.

Datenqualität entscheidet über die Priorisierung von Sanierungsmaßnahmen

Eine der Herausforderungen für Bestandshalter liegt beim Thema Datenverfügbarkeit: Belastbare Informationen zu Energieverbrauch, Heiztechnik, Gebäudehülle und Betriebsverhalten fehlen für viele ältere Gebäude häufig oder liegen nur lückenhaft vor. Denn in der Regel ist eine hohe Datenverfügbarkeit primär ein Thema des Neubaus.

Wer Investitionen in Sanierung und Modernisierung jedoch wirtschaftlich sinnvoll priorisieren will, kommt um den Aufbau einer eigenen, verlässlichen Datenbasis nicht herum. Verbrauchsmonitoring, digitale Zählerdaten und eine systematische Erfassung des Gebäudezustands werden damit zur Grundvoraussetzung – nicht, weil der Gebäudereport dies pauschal für den Bestand ausweist, sondern weil ohne diese Datenbasis keine fundierte Entscheidung über Sanierungsreihenfolgen möglich ist.

Warum der Gebäudesektor die Klimaziele weiterhin deutlich verfehlt

Der dena-Gebäudereport 2026 bestätigt erneut: Die Emissionen des Gebäudesektors liegen über dem vorgesehenen Zielpfad. Hauptursachen sind der nach wie vor hohe Anteil fossiler Heizsysteme sowie die schleppende Sanierungsdynamik. Mehr als fünf Millionen Heizungsanlagen im Bestand sind älter als 30 Jahre – ein erheblicher Modernisierungsstau, der sich direkt in der CO₂-Bilanz niederschlägt.

Besonders deutlich wird das Problem an der Sanierungsquote: Sie ist 2025 auf 0,67 Prozent gesunken – der niedrigste Wert der vergangenen Jahre (2024: 0,69 %, 2023: 0,70 %, 2022: 0,88 %). Von rund 19,5 Millionen Wohngebäuden in Deutschland wird damit nur ein verschwindend geringer Anteil pro Jahr energetisch modernisiert. Laut dena-Leitstudie müssten es deutlich mehr sein: Für 2025 wären rechnerisch rund 460.000 sanierte Wohneinheiten nötig gewesen, tatsächlich waren es 260.000. Bis 2030 steigt der Bedarf laut dena auf bis zu 730.000 Einheiten pro Jahr.

Immerhin: Die Zahl geförderter Energieberatungen ist 2024 um 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 163.872 gestiegen – ein Indiz dafür, dass das Interesse an Sanierung wächst, auch wenn sich das bislang nicht in entsprechend hohen Umsetzungszahlen niederschlägt.

Wärmepumpen, Photovoltaik und Speicher entwickeln sich unterschiedlich

Die Transformation der Energieversorgung im Gebäudebereich verläuft alles andere als einheitlich. Während Stromspeicher 2025 ungebrochen stark wuchsen – die installierte Gesamtleistung stieg auf rund 15,6 Gigawatt –, verlor der Zubau von Dach-Photovoltaik deutlich an Tempo: Mit 6,2 Gigawatt neu installierter Leistung bis September 2025 blieb er zwar auf hohem Niveau, aber klar hinter den Rekordjahren 2023 und 2024 zurück.

Bei Wärmepumpen zeigt sich ein differenziertes Bild: Im Bestand lag ihr Anteil 2024 bei lediglich 4,3 Prozent – nahezu eine Verdopplung seit 2019, aber angesichts der Größe des deutschen Gebäudebestands weiterhin niedrig. Im Neubau hingegen sind Wärmepumpen bereits weitgehend etabliert. Der dena-Updatebericht vom April 2026 zeigt zudem eine bemerkenswerte Trendwende: 2025 waren erstmals fast die Hälfte der verkauften Heizungen Wärmepumpen (48 Prozent), während der Anteil von Gasheizungen auf 44 Prozent sank. Auch die Förderzahlen stützen diesen Trend – rund 85 Prozent der BEG-Einzelmaßnahmen für Wärmeerzeuger entfallen mittlerweile auf Wärmepumpen.

Für Wohnungsunternehmen folgt daraus: Eine pauschale Elektrifizierungsstrategie funktioniert nicht. Nicht jedes Gebäude eignet sich kurzfristig für eine vollständige Umstellung der Wärmeversorgung – Investitionskosten, vorhandene Infrastruktur und Gebäudestruktur bestimmen das Tempo. Eine differenzierte Betrachtung einzelner Liegenschaften, abgestimmt auf tatsächliche Verbrauchsprofile und Investitionszyklen, wird damit unverzichtbar.

• Wärmepumpen: 4,3 % Anteil 2024 – fast verdoppelt seit 2019, aber 2025 erstmals mehr Wärmepumpen als Gasheizungen verkauft (48 % vs. 44 %)
• Dach-Photovoltaik: Zubau 2025 deutlich verlangsamt (6,2 GW bis September) – hinter den Rekordjahren 2023/2024
• Stromspeicher: Ungebrochen starkes Wachstum, Gesamtleistung rund 15,6 GW
• Fossile Heizsysteme: Weiterhin dominant im Bestand; über 5 Mio. Heizungen älter als 30 Jahre
• Sanierungen: 2025 auf 0,67 % gesunken – niedrigster Wert seit Beginn der Erhebung

Welche Folgen die Entwicklungen für die Wohnungswirtschaft haben

Die Anforderungen an Wohnungsunternehmen verändern sich spürbar. Neben steigenden Energiekosten gewinnen regulatorische Vorgaben, ESG-Anforderungen und Nachweispflichten zunehmend an Gewicht. Transparenz über Energieverbräuche, die Digitalisierung von Gebäudedaten, die wirtschaftliche Priorisierung von Sanierungsmaßnahmen, die Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie ESG-Reporting und regulatorische Dokumentation rücken damit gleichzeitig in den Fokus.

Entscheidend wird dabei die Fähigkeit, technische, energetische und betriebswirtschaftliche Daten miteinander zu verknüpfen. Erst dadurch lassen sich Maßnahmen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes bewerten und Bestände strategisch weiterentwickeln. Auch Energiedienstleister übernehmen dabei eine wichtige Rolle: Verbrauchsdaten, Monitoring und Steuerungsinformationen werden zunehmend in operative Prozesse integriert, statt isoliert in Abrechnungssystemen zu verbleiben.

Energetische Sanierungen werden zunehmend langfristig geplant

Der dena-Gebäudereport 2026 zeigt deutlich: Energetische Sanierungen bleiben einer der wichtigsten Hebel zur Emissionsreduktion – gleichzeitig stoßen standardisierte Lösungen im heterogenen Bestand häufig an technische und wirtschaftliche Grenzen. Unterschiedliche Baujahre, verschiedene Heizsysteme und individuelle Gebäudestrukturen sorgen dafür, dass Sanierungsstrategien zunehmend langfristig und liegenschaftsspezifisch geplant werden müssen. Entscheidende Faktoren sind dabei der tatsächliche Energieverbrauch, der Zustand der Gebäudehülle, Wärmebedarf und Anlagentechnik, Investitionszyklen, regulatorische Anforderungen sowie die Entwicklung der Betriebskosten.

Ein Ansatz gewinnt dabei zunehmend an Bedeutung: die serielle Sanierung. Laut dena-Schätzung eignen sich rund 30 Prozent aller Bestandsgebäude grundsätzlich dafür – mit vorgefertigten Fassadenelementen, die Sanierungszeiten und -kosten deutlich reduzieren können. Bei Effizienzhaus-55- und Effizienzhaus-40-Projekten macht die serielle Sanierung mittlerweile rund 24 Prozent aller Vorhaben aus. Dadurch verschiebt sich der Fokus vieler Unternehmen zunehmend von Einzelmaßnahmen hin zu strategischen Sanierungsfahrplänen für ganze Portfolios.

Fazit: Der Gebäudebestand wird zum zentralen Transformationsfeld

Der dena-Gebäudereport 2026 macht deutlich, dass die Transformation des Gebäudesektors auf Jahre angelegt ist. Die größten Herausforderungen liegen im effizienten Betrieb und der schrittweisen Modernisierung des Bestands – und damit dort, wo Wohnungsunternehmen den größten Hebel haben.

Gleichzeitig zeigt die sinkende Sanierungsquote, dass technische Lösungen allein nicht ausreichen. Entscheidend wird die Fähigkeit sein, Energieeffizienz, Gebäudebetrieb und Investitionsplanung dauerhaft auf einer verlässlichen Datenbasis miteinander zu verbinden. Für Wohnungsunternehmen, die diesen Schritt frühzeitig gehen, eröffnet der Bestand nicht nur regulatorische Sicherheit, sondern auch wirtschaftliches Potenzial.