Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter: Was Bestandshalter wissen müssen

Warum Heizen mit fossilen Brennstoffen teurer wird

Grundlage der CO₂-Bepreisung ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das 2019 als Teil des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung verabschiedet wurde. Es verpflichtet Inverkehrbringer fossiler Brennstoffe – also Energielieferanten – zum Erwerb von CO₂-Zertifikaten. Diese Kosten werden entlang der Lieferkette weitergegeben und erhöhen de facto die Heizkosten für Gebäude mit Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas.

Der CO₂-Preis – umgangssprachlich oft auch als CO₂-Steuer bezeichnet – stieg von 25 Euro pro Tonne bei Einführung im Jahr 2021 schrittweise auf 45 Euro (2024) und 55 Euro (2025). Für 2026 und 2027 gilt ein Preiskorridor zwischen 55 und 65 Euro je Tonne CO₂, da die Festpreisphase ausgelaufen ist und Emissionszertifikate nun versteigert werden. Die weitere konkrete Ausgestaltung wird politisch noch diskutiert.

Diese Preisentwicklung ist der Grund, warum die CO₂-Steuer-Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter für Bestandshalter zunehmend an Gewicht gewinnt.

Das Ziel ist eindeutig: Fossile Heizsysteme sollen ökonomisch unter Druck geraten. Wer dagegen frühzeitig in Effizienz und erneuerbare Wärme investiert, entzieht sich diesem Kostendruck.

Das CO₂KostAufG: Gesetzliche Grundlage für die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) regelt seit dem 1. Januar 2023 die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aus der Heizkostenabrechnung. Grundgedanke: Wer Einfluss auf die energetische Qualität eines Gebäudes hat, soll auch einen proportionalen Anteil der CO₂-Kosten tragen. Da Vermieter über Modernisierungsmaßnahmen, Heiztechnik und Gebäudehülle entscheiden, steigt ihr Kostenanteil mit sinkender Energieeffizienz.

Das Gesetz gilt für Wohngebäude mit Zentralheizung, die mit fossilen Brennstoffen – Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder Fernwärme mit fossilen Anteilen – beheizt werden. Nicht betroffen sind Gebäude, die ausschließlich mit erneuerbaren Energieträgern wie Wärmepumpen oder Biomasse (z. B. Holzpellets, Hackschnitzel) versorgt werden. Für kleinere oder denkmalgeschützte Gebäude bzw. Bestands-/Sanierungsfälle mit nachgewiesenen Einschränkungen können Sonderregelungen greifen.

So funktioniert das 10-Stufenmodell bei der CO₂-Kostenaufteilung

Die Aufteilung der CO₂-Kosten erfolgt für Wohngebäude über ein 10-Stufenmodell. Maßgeblich ist der jährliche CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche – errechnet aus dem gemessenen Brennstoffverbrauch und dem Emissionsfaktor des jeweiligen Energieträgers. Je höher der spezifische CO₂-Ausstoß, desto mehr Kosten trägt der Vermieter.

Die Skalierung ist dabei bewusst stark: Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr) verbleiben sämtliche CO₂-Kosten bei den Mietenden. Bei sehr ineffizienten Gebäuden (ab 52 kg CO₂/m²/Jahr) übernimmt der Vermieter 95 Prozent. Das schärft den wirtschaftlichen Anreiz zur Sanierung erheblich – zumal mit steigendem CO₂-Preis auch der absolute Betrag entsprechend wächst.

Den CO₂-Ausstoß berechnen Vermieter auf Basis des jährlichen Brennstoffverbrauchs (in kWh) multipliziert mit dem Emissionsfaktor des Brennstoffs – für Erdgas bspw. rund 0,201 bis 0,202 kg CO₂ pro kWh – geteilt durch die gesamte Wohnfläche. Das Ergebnis in kg CO₂/m²/Jahr bestimmt den maßgeblichen Anteil.

Welche Energieträger von der CO₂-Kostenaufteilung betroffen sind

Die CO₂-Kostenaufteilung greift bei allen fossil beheizten Gebäuden: Erdgas, Heizöl und Flüssiggas fallen uneingeschränkt darunter. Bei Fernwärme gilt das Gesetz, sofern der Wärmelieferant einen fossilen CO₂-Anteil ausweist – was bei einem Großteil der deutschen Fernwärmenetze der Fall ist. Fernwärmeversorger sind verpflichtet, den maßgeblichen CO₂-Faktor ihres Netzes in der Rechnung auszuweisen. Fehlt diese Angabe, können ersatzweise die gesetzlichen Standardwerte herangezogen werden.

Nicht betroffen sind Gebäude, die ausschließlich mit regenerativen Energieträgern versorgt werden – also mit Wärmepumpen, Holzpellets, Hackschnitzeln oder anderen Biomasse-Systemen. Wer heute schon auf fossile Brennstoffe verzichtet, hat mit dem CO₂KostAufG folglich keinerlei Berührungspunkte.

Wie die Berechnung der CO₂-Kosten in der Praxis erfolgt

Die Basis der Berechnung liefert der Brennstofflieferant: Er weist die CO₂-Kosten in seiner Abrechnung aus. Darauf aufbauend ermitteln Vermieter oder beauftragte Abrechnungsdienstleister den maßgeblichen Vermieteranteil – in Abhängigkeit von CO₂-Ausstoß, Wohnfläche und der entsprechenden Stufe des 10-Stufenmodells.

Für größere Wohnungsportfolios mit heterogenem Sanierungsstand ist diese Berechnung aufwendig: Jedes Gebäude kann in einer anderen Stufe liegen, Abrechnungsperioden und Verbrauchsdaten müssen verlässlich vorliegen. In der Praxis übernehmen das häufig spezialisierte Messdienstleister und Abrechnungsunternehmen, die CO₂-Aufteilung, Heizkostenabrechnung und Gebäudeeinstufung in einem Prozess integrieren. Entscheidend ist dabei die Qualität der zugrunde liegenden Verbrauchsdaten – lückenhaftes oder verzögertes Datenmaterial erhöht das Risiko von Abrechnungsfehlern und Rechtsstreitigkeiten.

Welche Pflichten Vermieter bei der Heizkostenabrechnung erfüllen müssen

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, die CO₂-Kosten transparent in der Heizkostenabrechnung auszuweisen. Die Abrechnung muss die angefallenen CO₂-Kosten, die Gebäudeeinstufung, die Berechnungsgrundlage sowie die jeweiligen Kostenanteile von Mieter und Vermieter ausweisen. Fehlt eine dieser Angaben oder ist die Berechnung nicht nachvollziehbar, können Mieter ihren Anteil kürzen.

Für Wohnungsunternehmen mit großen, energetisch unterschiedlichen Beständen steigt damit der organisatorische Aufwand erheblich. Datenerhebung, Dokumentation und die Sicherstellung einer rechtskonformen Abrechnung müssen gebäudespezifisch erfolgen – und das jedes Jahr neu. Wer hier auf analoge Prozesse setzt, produziert Reibungsverluste. Digitale Erfassungs- und Abrechnungssysteme sind längst operative Notwendigkeit.

Sonderfall Gasetagenheizung

Bei Wohnungen mit Gasetagenheizung schließen Mieter den Gasvertrag in der Regel direkt mit dem Energieversorger ab – die CO₂-Kosten erscheinen zunächst vollständig in deren Rechnung. Der Vermieteranteil muss anschließend vom Mieter beim Vermieter eingefordert werden. Dafür sind Verbrauchsdaten, CO₂-Kosten und Wohnfläche nachzuweisen. Der Ablauf ist umständlicher als bei einer Zentralheizung mit direktem Vermieterzugang zu den Abrechnungsdaten – und erfordert klare Absprachen zwischen Mieter und Vermieter.

Darüber hinaus können in bestimmten Konstellationen reduzierte Vermieteranteile gelten: etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden, bei Objekten mit Milieuschutzauflagen oder in Fällen, in denen Sanierungsmaßnahmen baurechtlich oder behördlich eingeschränkt sind.

Warum steigende CO₂-Preise die Wohnungswirtschaft langfristig verändern

Was heute noch als überschaubarer Kostenposten erscheint, wird mittelfristig zu einem erheblichen Faktor. Mit dem Übergang in den marktbasierten Zertifikate-Handel ab Juli 2026 entfällt die politische Preisdeckelung der Festpreisphase. Der CO₂-Preis kann künftig volatiler werden – und im Schnitt deutlich über den bisherigen Niveaus liegen.

Für Wohnungsunternehmen mit ineffizienten Gebäudetypen bedeutet das: Der Kostenanteil, den sie selbst tragen müssen, steigt – ohne dass Mieter davon entlastet würden. CO₂-Kosten entwickeln sich damit von einer Abrechnungsgröße zu einem strategischen Investitionssignal. Wer energetische Sanierungen plant, tut gut daran, die künftig zu vermeidenden CO₂-Kosten explizit in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzubeziehen.

Welche Rolle digitale Daten und Abrechnungssysteme künftig spielen

Das CO₂KostAufG stellt Wohnungsunternehmen vor eine Anforderung, die über die reine Abrechnungstechnik hinausgeht: Die korrekte Einstufung jedes Gebäudes im 10-Stufenmodell setzt voraus, dass verlässliche und aktuelle Verbrauchsdaten vorliegen. Fehlen diese – oder sind sie lückenhaft, inkonsistent oder manuell erhoben – entsteht ein Abrechnungsrisiko.

Digitale Verbrauchserfassung, automatisiertes Monitoring und einheitliche Gebäudedaten sind Grundvoraussetzung für eine rechtskonforme und effiziente Abrechnung. Wer seinen Bestand frühzeitig mit einer belastbaren Datenbasis ausstattet, reduziert Fehlerquellen, ist transparent gegenüber seinen Mietern – und ist gleichzeitig besser für künftige Reportingpflichten aufgestellt, etwa im Rahmen von ESG- oder CSRD-Anforderungen.

Fazit: CO₂-Kosten als strategisches Signal

Das CO₂KostAufG ist kein bloßes Abrechnungsgesetz – es verändert die wirtschaftliche Logik des Gebäudebestands. Ineffiziente Gebäude belasten künftig nicht nur Mieter durch hohe Heizkosten, sondern auch Eigentümer direkt durch steigende CO₂-Kostenanteile. Mit zunehmenden Zertifikatspreisen verschärft sich dieser Effekt.

Für Bestandshalter eröffnet das eine klare Orientierung: Energetische Sanierungen sind zunehmend ökonomisch geboten. Wer die eigenen Gebäude – ihren Energieverbrauch, ihre CO₂-Kennwerte, ihre Abrechnungsqualität – gut kennt und systematisch managt, ist nicht nur gesetzeskonform, sondern langfristig auch wirtschaftlich im Vorteil. Wer die Regeln zur CO₂-Steuer-Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter heute versteht und in die eigene Sanierungsstrategie einbezieht, sichert sich morgen einen handfesten wirtschaftlichen Vorsprung.